TÍTULO I

DAS NORMAS GERAIS DO REGIME URBANÍSTICO

Art. 94. O regime urbanístico é definido em função das normas relativas a densificação, atividades, dispositivos de controle das edificações e parcelamento do solo.

§ 1º Em Áreas Especiais e Projetos Especiais, o regime urbanístico poderá ser definido mediante aplicação de Regimes Especiais e do Solo Criado.

§ 2º Na aplicação das normas relativas ao regime urbanístico, este será estabelecido em função das UEUs e das subunidades limitadas em função do logradouro público até 60m (sessenta metros) de profundidade na Área de Ocupação Intensiva e 200m (duzentos metros) no Corredor Agroindustrial.

§ 3º Para profundidades maiores que as estabelecidas no §2º, o regime urbanístico poderá ser definido na forma de Projeto Especial, visando a:

I - obter adequação à estrutura fundiária e ao quarteirão existente;

II - viabilizar a implantação de equipamentos urbanos.

§ 4º A aplicação do regime urbanístico observará os limites e as dimensões das matrículas dos imóveis no Registro Imobiliário, compatibilizados com a menor poligonal, menor figura resultante da superposição da poligonal titulada com a local.

§ 5º Nos empreendimentos sobre terrenos resultantes de remembramento fica garantida a aplicação do regime urbanístico sobre cada matrícula original.

LEI COMENTADA

Artigo 94 - O Regime Urbanístico são as normas ou regras relativas à densificação, que é a quantidade de pessoas que vão morar ou trabalhar em cada parte da cidade; às atividades, ou seja, quais os negócios que poderão ser instalados; aos Dispositivos de Controle Das Edificações, que definem o tamanho e a forma que os prédios podem ter, e ao Parcelamento do Solo, que define o tamanho dos lotes e os espaços ocupados pelas futuras ruas, praças e escolas.
O PDDUA estabelece normas para toda a cidade, observando as características de cada local. Nas Áreas Especiais abre-se a possibilidade de regras diferentes.
A aplicação destas normas é feita considerando um determinado padrão de terreno. Quando estes tiverem medidas diferentes, o Plano define limites e critérios para sua aplicação.

Art. 95. Os traçados viários, as Áreas Funcionais e os equipamentos urbanos e comunitários previstos na Lei Complementar nº 43, de 21 de julho de 1979, não revogados por esta Lei, integram o PDDUA.

LEI COMENTADA

Artigo 95 - Planejar a cidade significa, também, prever abertura e alargamento de ruas, áreas para novas praças e escolas para atender o seu crescimento. Se as novas construções já obedecerem estas regras, a Prefeitura economizará recursos, desapropriando terrenos ou parte de terrenos sem construção, e evitará transtornos aos proprietários e moradores que garantirão sua permanência no local. Assim, considerando que o processo de planejamento é permanente, todas previsões dos planos anteriores são mantidas, com exceção daquelas claramente modificadas por este Plano.

Art. 96. Na aprovação e licenciamento de projetos de edificação e parcelamento do solo, serão observadas as limitações específicas relativas ao subsolo, à superfície e ao espaço aéreo definidas por legislação específica.

§ 1º O Município poderá estabelecer condições para edificação na forma de limitação administrativa.

§ 2º As áreas originalmente identificadas como não-edificáveis, mas que são passíveis de edificação mediante cumprimento de condições específicas, serão identificadas nos projetos como áreas com limitação administrativa.

§ 3º O Município exigirá a preservação de árvores imunes ao corte, conforme lei específica, e a reserva de faixas marginais em torno das nascentes e olhos d'água, bem como ao longo dos cursos d'água, sendo que, neste caso, observará:

I - faixa marginal de proteção de águas superficiais, destinada à manutenção do manancial hídrico e demais bens ambientais;

II - faixa não-edificável, destinada a equipamento de serviços públicos de drenagem pluvial e esgotamento sanitário.

§ 4º Os critérios para dimensionamento e destinação das faixas marginais serão regulamentados pelo Poder Executivo, observados os termos indicados pelos órgãos competentes e a compatibilidade com as legislações federal, estadual e municipal competentes.

§ 5º O Poder Executivo fará constar no documento inicial do processo de edificações e parcelamento do solo as áreas sujeitas às limitações administrativas, bem como os condicionantes constantes dos parágrafos anteriores, quando os imóveis objeto de licenciamento forem total ou parcialmente atingidos por qualquer limitação.

§ 6º Ressalvado o disposto no parágrafo único do art. 122, as áreas atingidas por traçado do PDDUA serão identificadas nos projetos como áreas não edificáveis.

LEI COMENTADA

Artigo 96 - Além das regras deste Plano, dependendo da localização dos terrenos, poderá haver outras limitações no seu aproveitamento. A limitação de altura dos prédios será dada não apenas pelo Plano Diretor, mas também por determinações de órgãos estaduais e federais, como CEEE, CRT, Embratel ou até mesmo pela INFRAERO. Por exemplo, no caso da INFRAERO, nas proximidades do aeroporto, em função das áreas de aproximação dos aviões, e no caso da CEEE, nas áreas das redes de alta tensão.
Também a própria Prefeitura poderá definir limitações específicas, como por exemplo no caso das redes coletoras da água da chuva, que algumas vezes passam por terrenos particulares e que são chamadas de áreas não edificáveis ( áreas onde não se pode construir ).

Art. 97. Nas zonas identificadas como problemáticas quanto à drenagem urbana, a critério do órgão técnico competente, deverão ser construídos, nos lotes edificados, reservatórios de retenção de águas pluviais.

Parágrafo único. O zoneamento, as dimensões e a vazão do reservatório de águas pluviais serão definidos por decreto do Poder Executivo.

LEI COMENTADA

Artigo 97 - Com o objetivo de evitar não apenas os alagamentos nas ruas, mas também baixar os custos das redes públicas de esgotos pluviais, deverão ser colocadas, nos lotes a serem construídos, caixas d'água ou outros sistemas de contenção para que a água das chuvas escoe mais lentamente para as redes públicas.

Art. 98. A densificação urbana é expressa pelos parâmetros estabelecidos no Anexo 4 e será controlada através de Índices de Aproveitamento Privados, Estoques Construtivos Públicos e Quota Ideal mínima de terreno por economia, nos termos do Anexo 6.

LEI COMENTADA

Artigo 98 - Índices de Aproveitamento Privados são aqueles estabelecidos, no Plano Diretor, para as diferentes áreas da cidade e que definem o quanto os particulares podem construir sobre os terrenos.
Os Estoques Construtivos Públicos (Solo Criado) são a quantidade de metros quadrados que vai estar disponível e que os proprietários de terrenos vão poder comprar do Município.
Quota Ideal Mínima é uma outra forma de definir o quanto pode ser construído sobre um terreno e se refere, na área de ocupação intensiva, especificamente a casas ou equivalentes. Na área de ocupação rarefeita, é a principal norma de controle da densificação.
Estas questões serão melhor explicadas em outros artigos posteriores.